Sí, la vivienda es realmente más inasequible en Kalamazoo -aquí está el porqué

Un mapa de 1937 de la línea roja de Kalamazoo. Extensión de la Universidad Estatal de Michigan
Cómo la segregación racial en Kalamazoo fomentó el problema actual de la asequibilidad de la Vivienda

KALAMAZOO, MI — En 1950, Northside de Kalamazoo era un vecindario de clase trabajadora compuesto por obreros de fábrica y artesanos, muchos de ellos inmigrantes holandeses o estadounidenses de primera o segunda generación de ascendencia holandesa.

El vecindario tenía casi 11,000 residentes, el 87% de ellos blancos, la mayoría viviendo en casas de dos pisos construidas a principios del siglo XX. El ingreso medio en Northside, al oeste de Rose Street, estaba por encima de la mediana de la ciudad, según datos del Censo.

Para 1970, apenas 20 años después, Northside se había convertido en uno de los vecindarios más pobres de Kalamazoo, hogar de dos tercios de la población negra de la ciudad. La población total del vecindario había disminuido a 8,200 personas.

Hoy en día, Northside tiene menos de 5,000 residentes, la mayoría de ellos negros. En los últimos años, el área ha comenzado un proceso de revitalización, pero sigue siendo un vecindario afectado por la pobreza y el deterioro urbano.

El éxodo masivo de residentes blancos y de clase media fuera de Northside, junto con el declive económico del vecindario, no fue una coincidencia. Fue el resultado de políticas públicas y privadas —incluyendo cláusulas de vivienda racialmente restrictivas, prácticas de segregación y redlining (zonificación discriminatoria) — diseñadas explícitamente para mantener a los residentes negros fuera de los vecindarios blancos y segregar la vivienda en Kalamazoo por raza, mientras se privaba de recursos a las comunidades negras.

Estas prácticas, que ocurrieron en todo el país, comenzaron en las décadas de 1920 y 1930 y continuaron durante décadas.

Durante el auge de la vivienda posterior a la Segunda Guerra Mundial, personas negras del sur de EE. UU. se mudaron en grandes cantidades a ciudades del norte como Kalamazoo. Hasta la década de 1960, era completamente legal negarse a vender casas en vecindarios blancos a compradores negros, sin importar sus ingresos. Era una práctica estándar dirigir a los compradores negros hacia ciertos vecindarios y negarles acceso a hipotecas subsidiadas por el gobierno federal, argumentando que los préstamos eran demasiado riesgosos.

Estas prácticas no solo eran legales, sino que fueron alentadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), las aseguradoras hipotecarias y las asociaciones de agentes inmobiliarios como una política pública legítima, según muestra la historia.

Para cuando las prácticas discriminatorias de vivienda fueron prohibidas en 1968, el daño ya estaba hecho. Los patrones de vivienda estaban establecidos. Muchos residentes negros habían sido excluidos de las zonas más prósperas y quedaron atrapados en vecindarios con valores de vivienda estancados. La cantidad de casas deterioradas en barrios como Northside se disparó, en parte porque los prestamistas se mostraban reacios a financiar proyectos como la reparación de techos o sistemas de calefacción.

Y aunque la práctica del redlining y la segregación racial fueron prohibidas legalmente, estas prácticas continuaron de manera no oficial.

"Es redlining con otro nombre", dijo Mattie Jordan-Woods, quien recientemente se jubiló tras 36 años al frente de la Asociación de Desarrollo Comunitario de Northside.
El impacto del redlining todavía se siente hoy en día, afirma Mary Balkema, directora de vivienda del condado de Kalamazoo.

Al analizar la actual escasez de viviendas asequibles en la zona, un factor que a menudo se pasa por alto es el deterioro del parque habitacional y los lotes vacíos en Northside y otras áreas afectadas por el redlining, explicó.

“Muchas de esas zonas que fueron marcadas con redlining hoy no tienen viviendas”, dijo Balkema.

“En Northside, después de que se aplicó el redlining y los bancos se negaron a otorgar préstamos para invertir en sus casas, esas viviendas se deterioraron. Y 50 años después, por supuesto, ese es el lugar donde tuve que hacer la mayor cantidad de demoliciones” mientras dirigía el banco de tierras del condado, explicó. “Ahí fue cuando realmente entendí la conexión entre el redlining y el estado actual de la vivienda”.

Algunas personas desestiman el redlining como historia antigua, dijo Balkema. “Pero cuando aún vives sus efectos, no parece que haya pasado tanto tiempo”.

Historia de la exclusión social

Antes del New Deal, ser propietario de una vivienda estaba fuera del alcance de muchos estadounidenses.

"Tenías que dar un pago inicial demasiado alto, como el 50%, y los términos del préstamo eran demasiado cortos, entre dos y tres años", porque las tasas de ejecución hipotecaria eran altas y los bancos consideraban que las hipotecas eran demasiado riesgosas, explicó Matt Smith, historiador de la Biblioteca Pública de Kalamazoo, quien ha investigado la práctica del redlining en la ciudad.

La administración de Roosevelt abordó este problema creando la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) y ofreciendo préstamos respaldados por el gobierno, donde los compradores podían hacer un pago inicial del 20% y obtener una hipoteca a 20 años. Las hipotecas de la FHA no solo tenían plazos más largos, sino también tasas de interés más bajas porque estaban garantizadas por el gobierno.

"Por primera vez en la historia de Estados Unidos, el gobierno federal estaba involucrándose en la industria hipotecaria privada para crear la propiedad de vivienda como una gran oportunidad", dijo Smith.

Sin embargo, el programa vino acompañado de políticas diseñadas explícitamente para hacer cumplir la segregación racial en la vivienda. El manual de evaluación de riesgos de la FHA especificaba que "los grupos raciales incompatibles no deberían ser permitidos a vivir en las mismas comunidades".

Para determinar la elegibilidad para las hipotecas de la FHA, el gobierno federal mapeó todas las ciudades de EE.UU. con al menos 40,000 residentes, incluida Kalamazoo, y utilizó un sistema de codificación por colores para las áreas dentro de cada ciudad.

El verde o azul indicaba vecindarios "deseables" y aptos para recibir hipotecas de la FHA. Las solicitudes de hipoteca para viviendas en zonas amarillas eran examinadas con mucho más rigor. Las viviendas en zonas rojas generalmente eran inelegibles para hipotecas de la FHA, una práctica conocida como redlining (zonificación discriminatoria).

La raza fue un factor determinante en la codificación por colores. Los vecindarios en verde y azul eran aquellos sin residentes negros, con pocos inmigrantes y con cláusulas raciales restrictivas en las escrituras de propiedad. Los vecindarios amarillos típicamente tenían una población inmigrante significativa y/o colindaban con vecindarios con residentes negros y carecían de cláusulas restrictivas. Las viviendas de personas negras generalmente se colocaban en zonas rojas, explicó Smith.

Cuando se creó el mapa de Kalamazoo en 1937, los residentes negros representaban solo el 2% de la población de la ciudad. Pero con una precisión casi quirúrgica, dijo Smith, los tasadores aplicaron el redlining en la mayoría de los sectores donde vivían personas negras. De los aproximadamente 1,000 residentes negros de la ciudad, todos menos 17 familias vivían en una zona roja; el resto se encontraba en una zona amarilla, según la investigación de Smith.

El lado este de Northside, al este de Burdick Street, fue la mayor zona roja en Kalamazoo. Aunque los residentes negros representaban solo el 10% de la población de esa área, era también la mayor concentración de viviendas de personas negras en la ciudad, explicó Smith.

Mientras tanto, la mitad occidental de Northside y el vecindario adyacente de West Douglas fueron codificados en amarillo debido a la gran cantidad de inmigrantes, principalmente holandeses e italianos, y por el temor de que la población negra pudiera expandirse más allá de unas pocas familias en esas áreas, según notas de los tasadores gubernamentales de 1937.

La huida de los residentes blancos de Northside comenzó rápidamente, explicó Smith, aunque se vio ralentizada por la Segunda Guerra Mundial y la escasez de viviendas inmediatamente después. Aun así, para 1950, la población blanca de Northside estaba disminuyendo, mientras que la población negra estaba creciendo, pasando de varios cientos de residentes negros en 1937 a 1,252 en 1950.

"Era como una bola de nieve rodando cuesta abajo", dijo Smith, "y esa bola de nieve se estaba haciendo mucho más grande y mucho más rápida" después de 1950.

Huida blanca

La exclusión social no fue el único factor en juego.

Las cláusulas raciales restrictivas se hicieron populares durante la década de 1920 en Kalamazoo, explicó Smith, a medida que surgían nuevas viviendas en vecindarios como Westnedge Hill y el área del Kalamazoo College. Estas cláusulas eran disposiciones en las escrituras de las viviendas que estipulaban que la propiedad no podía ser vendida, alquilada o habitada por personas negras.
Un informe de 1945 estimó que el 85% o más de las viviendas en Kalamazoo y el municipio de Kalamazoo tenían cláusulas raciales restrictivas. Estas cláusulas fueron una de las principales razones por las que la población negra de Kalamazoo se concentró en el Northside: sus viviendas fueron construidas en su mayoría antes de que estas cláusulas se volvieran populares, por lo que era una de las pocas áreas en Kalamazoo donde los residentes negros podían comprar o alquilar viviendas.


Un ejemplo de las cláusulas restrictivas incluidas en una escritura de venta de propiedades residenciales en Kalamazoo. Esta en particular corresponde a una propiedad en el vecindario de South Westnedge en 1931. Dice:
"Dichas instalaciones no podrán, en ningún momento, ser vendidas, asignadas, hipotecadas, arrendadas, ocupadas, ni de ninguna otra manera gravadas o cedidas a ningún negro [sic] o persona de ascendencia negra, o a cualquier persona comúnmente considerada como parcialmente negra."

Cortesía de Matt Smith, historiador de la Biblioteca Pública de Kalamazoo.
En 1948, la Corte Suprema de EE.UU. dictaminó que las cláusulas raciales restrictivas no eran legalmente vinculantes, aunque tampoco las prohibió. En su lugar, el tribunal estableció que su cumplimiento era voluntario, lo que significaba que los propietarios blancos y los desarrolladores seguían siendo libres de negarse a vender viviendas a personas negras.

Ese respaldo implícito a la segregación en la vivienda sentó las bases para las décadas de 1950 y 1960, cuando EE.UU. experimentó un crecimiento explosivo de la vivienda suburbana, así como la migración de millones de personas negras a ciudades del norte.

El auge de la vivienda posterior a la Segunda Guerra Mundial incluyó vecindarios de Kalamazoo como Westwood, Arcadia, Winchell, Milwood y la parte sur de Westnedge Hill, donde el número de viviendas se duplicó entre 1950 y 1970. Sin embargo, estos vecindarios estaban dirigidos casi exclusivamente a residentes blancos, una práctica que fue legal hasta la aprobación de la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Bill) de 1968.

Para entonces, los agresivos esfuerzos de segregación ya habían definido los patrones de vivienda en la zona.

El censo de 1970 muestra que los vecindarios de Winchell/Oakwood y Milwood eran 99% blancos ese año. Arcadia, Westnedge Hill, Westwood y el extremo noreste de la ciudad, alrededor de Spring Valley Park, eran 98% blancos.

Mientras tanto, la población negra de Kalamazoo creció de aproximadamente 1,000 residentes en 1945 a más de 8,500 en 1970. Para ese año, dos tercios de la población negra de la ciudad vivían en el Northside. La mayoría de los demás hogares negros se encontraban en los vecindarios de Eastside y Edison.

Durante décadas, las familias negras en Kalamazoo y en otras partes tuvieron opciones de vivienda muy limitadas.

Cuanto más se producía la huida de los residentes blancos y de clase media en un vecindario, menos valían las viviendas, basándose en el conocido principio inmobiliario de "ubicación, ubicación, ubicación."

En 1950, el valor medio de las viviendas ocupadas por sus propietarios en Northside, al este de Rose Street, era el 74% del valor medio de la ciudad. Al oeste de Rose Street, el valor medio era el 89% del de la ciudad, según datos del Censo. Para 1970, esos valores cayeron al 49% y 61% respectivamente.

Las cosas no mejoraron mucho después de la aprobación de la Ley de Vivienda Justa de 1968, explicó Jordan-Woods. La aplicación de la ley era deficiente y los prestamistas seguían imponiendo barreras a los compradores negros y a quienes invertían en vecindarios negros.

Por ejemplo, un estudio nacional de 1992 encontró que los residentes negros de ingresos medios tenían 2.5 veces más probabilidades que los residentes blancos de ingresos medios de que se les negara un préstamo hipotecario.

En 1988, el periódico Kalamazoo Gazette realizó una investigación en la que reporteros blancos y negros probaron los procesos de alquiler en 34 complejos de apartamentos locales. En uno de cada cinco lugares, los reporteros negros enfrentaron resistencia al presentar una solicitud de alquiler.

"El sistema de redlining evolucionó para asegurarse de que se mantuviera después de 1968", dijo Jordan-Woods. "Cambió su forma de operar, pero el propósito sigue siendo el mismo."

Un estudio de 2022, basado en datos federales, encontró que los hogares blancos en EE.UU. tienen una riqueza media de $300,000 en comparación con aproximadamente $45,000 para los hogares negros. Gran parte de esta diferencia se debe a las tasas de propiedad de vivienda y al valor acumulado en ellas, concluyó el estudio.

Gentrificación

El redlining o la exclusion social y otras prácticas relacionadas no solo afectaron a los hogares negros individuales. También agotaron el parque de viviendas de la ciudad.
El área de Northside, que fue marcada con redlining en 1937, tenía casi 1,400 viviendas en 1950, según datos del Censo. Ahora tiene 448, y una cuarta parte de ellas están vacías, según estimaciones del Censo.

"Después de 50 años de desinversión, estoy absolutamente convencida de que necesitamos sobreinvertir en Northside para traer de vuelta a la clase media", dijo Balkema. "Tienes que invertir en un lugar que ha sido abandonado durante 50 malditos años. Es la única manera."

Y, de hecho, eso está comenzando a suceder.

El número de lotes vacíos, la proximidad del vecindario al centro de la ciudad y la disponibilidad de subvenciones estatales y federales para áreas económicamente desfavorecidas como Northside han impulsado una revitalización en los últimos años.
Los nuevos proyectos de vivienda asequible en Northside —todos resultado de asociaciones público-privadas— incluyen:

• Harrison Circle, un complejo residencial/comercial, se inauguró en 2021 en East Ransom Street. Sesenta y cuatro de sus 80 apartamentos están reservados para hogares con un ingreso del 30% al 80% del ingreso medio del área (AMI, por sus siglas en inglés) del condado de Kalamazoo.
• Zone 32, un complejo de 12 unidades inaugurado a principios de este año en Frank Street. Dos unidades están destinadas a hogares con ingresos del 60% del AMI, seis al 80% del AMI y el resto a precio de mercado. Las viviendas están ubicadas junto al Centro de Educación Temprana YMCA Northside.
• Construcción de cuatro nuevas viviendas a lo largo de West Ransom Street, tres de las cuales deben venderse a hogares de ingresos bajos o moderados. Son las primeras de un total de 21 viviendas patrocinadas por la Asociación de Desarrollo Comunitario de Northside.
• Legacy Senior Living, un complejo de 70 unidades para adultos mayores de bajos ingresos, liderado por la Iglesia Bautista Mount Zion, que está en construcción cerca de las calles Burdick y Frank.
• Este mes se llevó a cabo la ceremonia de inauguración de River’s Edge, un complejo de 228 unidades en la esquina sureste de Northside. De esas unidades, 184 estarán destinadas a hogares con ingresos por debajo del 60% del AMI, y las 44 restantes al 120% del AMI.

Niños dentro del Centro de Educación Temprana YMCA Northside saludan a Jamauri Bogan, de Bogan Developments, y a la gobernadora Gretchen Whitmer en Kalamazoo, Michigan, el martes 1 de abril de 2024. Devin Anderson-Torrez | MLive.com

El auge del desarrollo tiene a Jordan-Woods preocupada por un nuevo problema: la gentrificación.

Ella señala que el ingreso medio de los hogares en Northside es inferior a $30,000. Sin embargo, los proyectos de vivienda utilizan el ingreso medio del condado como referencia para determinar la asequibilidad. Esto significa que un hogar de dos personas podría ganar hasta $96,840 y aún calificar para un apartamento en River’s Edge. Incluso el 60% del AMI equivale a $48,420 para un hogar de dos personas.
"Siguen llamándolo vivienda asequible, y la pregunta es, ¿asequible para quién?" dijo Jordan-Woods. "Los desarrolladores siguen recibiendo dinero para vecindarios de bajos ingresos, utilizando sus estadísticas, y luego construyen viviendas que los residentes del vecindario no pueden pagar. Entonces, ¿cómo estás mejorando el vecindario? ¿O lo estás mejorando para quién?"

Jordan-Woods está de acuerdo en que la pobreza concentrada es un problema, por lo que es importante distribuir la vivienda de bajos ingresos en toda la comunidad. Dicho esto, los funcionarios deben asegurarse de que los residentes de Northside no sean desplazados de su propio vecindario.

"Si no haces eso, lo que has hecho es desplazar a la comunidad", dijo. "Así que no almacenes a los pobres, pero tampoco los olvides."

Múltiples estrategias contribuyeron a crear las dificultades de Northside, dijo. Ahora, "no hay una sola estrategia que pueda abordar (el legado) del redlining."

Esta historia forma parte de la cobertura especializada del Southwest Michigan Journalism Collaborative sobre temas de calidad de vida y desarrollo comunitario equitativo. SWMJC es un grupo conformado por 12 organizaciones regionales dedicadas a fortalecer el periodismo local. Para obtener más información, visite swmichjournalism.com.