THREE RIVERS, MI — La vivienda asequible está en boca de casi todo el mundo hoy en día. Pero, ¿qué aspecto tiene realmente la vivienda asequible en el condado de St. Joseph? Watershed Voice analizó la cuestión desde múltiples puntos de vista, incluido el de un promotor, funcionarios de la ciudad y el condado, y los propios propietarios de viviendas.
La definición más común de vivienda asequible proviene del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD, por sus siglas en inglés). Se considera asequible cuando no se destina más del 30 % del ingreso bruto de un hogar a los costos de vivienda, incluidos los servicios públicos. Suena simple, pero hay otros factores a considerar.
Cada año, el HUD calcula el Ingreso Medio del Área (AMI) para un condado o área metropolitana. Esa cifra se usa comúnmente para determinar los costos de la vivienda asequible prevista.
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Frank Stanko|Watershed VoiceCasa de Thomas Kuehn en la calle South Constantine de Three Rivers
Según
censusreporter.org, el ingreso medio de los hogares en el condado de St. Joseph es de $62,281 al año. El ingreso per cápita del condado es de $30,171 al año. Además, el 39 % de los hogares locales ganan menos de $50,000 al año. La línea de pobreza actual para una familia de cuatro personas es un ingreso anual de $37,000 o menos.
Con base en estas cifras,
Watershed Voice determinó que un individuo y/o jefe de hogar en el condado de St. Joseph no debería pagar más de $1,250 al mes en renta y servicios públicos. Sin embargo, según la cifra de $62,000, ese individuo y/o jefe de hogar estaría pagando aproximadamente $1,550 al mes, lo que equivale a $3,600 más de lo que se considera asequible en el transcurso de un año.
En un momento analizaremos la situación a nivel nacional, pero primero, dos residentes del condado de St. Joseph describen lo que experimentaron al buscar, y luego intentar mantener, una vivienda asequible propia.
Rachel Fish, de 43 años, decidió teñirse el cabello de morado en octubre pasado como una forma de observancia del Mes de Concienciación sobre la Violencia Doméstica. Actualmente, la residente de Sturgis vive en alquiler después de perder su hogar familiar en un divorcio.
"La falta de viviendas en el área, junto con la carga de los altos gastos, es una de las principales razones por las que muchas mujeres quedan atrapadas en situaciones difíciles o terminan en una pobreza severa", dijo Fish.
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Cortesía de Rachel FishRachel Fish, en octubre. La mujer de Sturgis llevaba el pelo morado para conmemorar el Mes de Concienciación sobre la Violencia Doméstica. Fish compartió su historia de dos maneras: primero, respondiendo a la solicitud inicial de comentarios de
Watershed Voice sobre vivienda asequible y, luego, contestando preguntas de seguimiento. Optó por no responder algunas preguntas, como qué porcentaje de su ingreso mensual destina a los costos de vivienda.
"Me tomó casi seis meses conseguir un lugar donde vivir", escribió Fish en Facebook. “(Era una) madre soltera dejando un matrimonio con violencia doméstica, sin apoyo y con ingresos limitados".
Encontrar una vivienda disponible fue un desafío en sí mismo.
"La búsqueda de vivienda incluyó condados locales y vecinos", explicó Fish en su respuesta de seguimiento. “La mayoría de los lugares nunca respondieron a llamadas o correos electrónicos. La mayoría de las oficinas no tenían personal. De las decenas de lugares a los que me acerqué, solo uno respondió. Fui muy afortunada de que se respondieran mis oraciones, ya que mi hogar se encontraba en los últimos días del proceso de divorcio".
En su publicación inicial, Fish señaló que el costo "ridículo" de la renta hace que sea "casi imposible" costear un hogar o avanzar en la vida. Mencionó que el pago de una casa de 3,800 pies cuadrados en un acre completo con un granero era más barato que lo que actualmente paga por alquilar un apartamento de tres habitaciones.
"Estoy agradecida de haberlo encontrado y de poder mantener un techo sobre la cabeza de mis hijos, pero el costo sigue aumentando, y como madre soltera con un solo ingreso, cada mes se vuelve agotador", escribió Fish en Facebook.
"Definitivamente, el área necesita muchas más viviendas, pero también viviendas asequibles. No gratuitas, sino accesibles para quienes enfrentamos situaciones de la vida real que están fuera de nuestro control".
Fish dijo que realmente cree que Dios la está guiando, y habló sobre la puerta que ha orado para que se abra, aunque también mencionó las dificultades.
"Estoy agradecida por dónde estamos dos años después y espero con ansias nuestro crecimiento en el futuro, pero con el aumento de los costos y los obstáculos de la vida, es difícil ahorrar y reservar dinero para oportunidades de vivienda en las que podamos volver a llamarla propia", dijo Fish en la entrevista de seguimiento. "Pero seguimos estableciendo metas, teniendo sueños y, lo más importante, confiando en Dios para que nos guíe".
Fish tiene plena confianza en su historia.
"Espero que esto traiga luz al área y ayude a alguien que lo necesite", dice. "Incluso si es solo un pequeño destello de esperanza de que pueden lograrlo. O que puedan generar un cambio en nuestra comunidad con viviendas verdaderamente asequibles para familias de ingresos limitados".
‘Me resultó bastante difícil y agotador
Después de crecer en la zona rural de Three Rivers, Thomas Kuehn se está adaptando a la vida en la ciudad.
Kuehn, de 32 años, vive con su novia en la cuadra 700 de South Constantine Street, justo al norte de Broadway. Es dueño de su casa, habiéndola comprado en julio de 2023.
Watershed Voice habló con Kuehn por correo electrónico y luego en persona mientras tomaban fotos.
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(Frank Stanko|Watershed VoiceThomas Kuehn se relaja en su salón de Three Rivers. La casa de la calle South Constantine venía con el arte mural. "Es una casa muy sólida y tiene un garaje grande y espacioso", dijo Kuehn. "También tenemos un generador de respaldo de gas natural para toda la casa".
Kuehn mencionó que la casa fue construida en 1950 y que todavía tiene varios electrodomésticos antiguos y un sistema eléctrico envejecido.
"Tenemos tuberías de hierro fundido, líneas de agua galvanizadas de acero, un horno con más de 20 años y aire acondicionado central. Planeo reemplazar algunas cosas cuando tenga el tiempo y el dinero", comentó.
Trabajando como instalador de sistemas HVAC, Kuehn explicó que aproximadamente la mitad de su ingreso mensual se destina a los gastos de vivienda. De ese total, alrededor del 35 % va al pago de la hipoteca. Su novia contribuye con las facturas, pero él se encarga de la hipoteca y los servicios públicos.
"El negocio de HVAC tiene un par de temporadas bajas al año, cuando el clima es más templado, y en esos momentos puede ser difícil pagar las cuentas", dijo Kuehn.
Mencionó que no ha solicitado ayuda de ningún programa de la ciudad de Three Rivers, el condado de St. Joseph o el estado de Michigan para obtener o mantener su vivienda. Recordó la dificultad de encontrar su casa actual.
"Fue bastante difícil y agotador", dijo. "Estuve buscando casa con un par de agentes inmobiliarios durante unos ocho meses antes de encontrar una que pudiera pagar y que estuviera en condiciones aceptables".
Kuehn cree que, si los precios de la vivienda no bajan en la próxima década, se quedará en su casa actual y la mejorará.
No todos tienen esa opción.
'Casi todas las personas sin vivienda crecieron ...'
Más de 770,000 personas experimentaron la falta de vivienda en una sola noche de enero de 2024, según informó el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) el viernes 27 de diciembre. Esto representó un aumento del 18 % en comparación con enero de 2023, marcando el mayor incremento anual desde que HUD comenzó a recopilar estos datos en 2007.
De acuerdo con el informe de HUD, el aumento en la población sin hogar se debió a factores como los altos costos de alquiler, los salarios estancados y el incremento de migrantes en busca de refugio.
The New York Times informó que la falta de vivienda ha aumentado en un tercio durante los últimos dos años, después de una modesta disminución a lo largo de una década.
"Casi todas las categorías de personas sin hogar crecieron, con un aumento especialmente pronunciado entre los niños (33 %) y las familias (39 %)", informó el
Times. "El número de personas en refugios aumentó aproximadamente en un cuarto, mientras que la cantidad de personas sin refugio creció un 7 %. El aumento en la falta de vivienda entre los adultos mayores también continuó, con un crecimiento del 6 % en aquellos de 65 años o más".
El HUD también informó que los veteranos fueron el único grupo que experimentó una disminución en la falta de vivienda, con una reducción del 8 % en el último año. Más de un tercio de la población total sin hogar, aproximadamente 274,000 personas, se reportó durmiendo en automóviles, campamentos y tiendas de campaña debajo de puentes.
"(Estos son) lugares donde los riesgos de violencia y enfermedad son especialmente altos", informó el
Times.
Entonces, ¿dónde pueden vivir estas personas?
‘Una de las cosas que tenemos que hacer como comunidad es actuar a escala del Condado
El desarrollador John Carmichael, de 47 años, busca responder esa pregunta para al menos algunos residentes de Sturgis que buscan refugio, teniendo en cuenta sus ingresos y circunstancias de vida, de manera que puedan considerar razonablemente asequible.
The Watershed (sin relación con
Watershed Voice) es un edificio de cinco pisos con 23 apartamentos tipo estudio ($725), de una habitación ($850) y de dos habitaciones ($1,500 a $1,600), ubicado en el 108 W. Chicago Rd. en Sturgis. El edificio abrió sus puertas a los residentes en septiembre. Carmichael estima que este desarrollo de uso mixto, que incluye una sala comunitaria en el tercer piso y
Amendment, un restaurante de carnes de 4,700 pies cuadrados programado para abrir en 2025, ha costado entre 13 y 14 millones de dólares.
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Watershed Voice file photoEl promotor John Carmichael, poco antes de la inauguración en septiembre de The Watershed, su complejo multiusos de Sturgis. Según Carmichael, al menos seis de los 23 apartamentos estarán siempre disponibles para residentes con «bajos ingresos»El proyecto aprovechó varios incentivos, entre ellos, el Programa de Créditos Fiscales para Nuevos Mercados (NMTC, por sus siglas en inglés) y el programa estatal de Reurbanización de Sitios Contaminados de Michigan (
Brownfield Redevelopment Program), para hacer que el desarrollo fuera financieramente viable.
Carmichael señaló que las comunidades más pequeñas como Sturgis enfrentan desafíos económicos aún mayores que las comunidades más grandes cuando intentan proporcionar a sus residentes opciones de vivienda más asequibles.
“Es un desafío económico que la renta en Sturgis sea la mitad de lo que cuesta en Grand Rapids, pero el costo de construir el edificio sea el mismo”, dijo Carmichael.
“La misma empresa de construcción que trabaja en Grand Rapids también está trabajando en Sturgis, por lo que, según los estándares del mercado, este proyecto probablemente no habría sido viable. Sin embargo, para mí sí lo fue, dado que mis objetivos no se basaban únicamente en la obtención de ganancias, sino que estaban más orientados hacia el desarrollo comunitario”.
Según un panel de control de Calidad de Vida de 2023 desarrollado por la
Sturgis Area Community Foundation, el condado de St. Joseph tiene un número significativo de hogares que, aunque tienen empleo, enfrentan dificultades financieras, lo que se refleja en la medición ALICE (
Assets Limited, Income Constrained, Employed).
En 2019, el 34.9 % de los hogares en el condado entraban en esta categoría, luchando para cubrir necesidades básicas como vivienda, alimentación, cuidado infantil, tecnología, atención médica y transporte. Sin embargo, esta cifra ha disminuido significativamente desde 2017, cuando era del 47.7 %. [Fuentes:
countyhealthrankings.org,
datacenter.kidscount.org]
Como parte de los incentivos que hicieron posible la construcción de
The Watershed, seis de los 23 apartamentos deben estar siempre disponibles para residentes de “bajos ingresos”. En este caso, eso significa personas que ganan el 80 % del ingreso medio del área ($62,281 al año), lo que equivale a $49,824 anuales. En consecuencia, el costo de cada uno de estos seis apartamentos no debería superar aproximadamente los $1,245 mensuales, incluyendo renta y servicios públicos.
“Curiosamente, casi todos —diría que 21 de los 23— cumplen con ese requisito simplemente por el precio que establecí”, señaló Carmichael. “Seis de ellos están obligados a ser asequibles debido a los incentivos, pero el mercado de Sturgis prácticamente determina que deben ser asequibles, porque si la gente no puede pagarlos, no los rentará”.
Muchos de los proyectos de vivienda actualmente en desarrollo en el condado de St. Joseph están dirigidos a familias, y no necesariamente a personas que no tienen hijos o los recursos para costear una casa o un apartamento diseñado sin ellos en mente. A menudo, estas personas son recién graduados de secundaria que asisten a la universidad o ingresan por primera vez al mercado laboral y, al no contar con opciones de vivienda viables, se ven obligadas a buscar alojamiento fuera del condado de St. Joseph.
Carmichael explicó que gran parte de la visión estratégica de
The Watershed se centró en mejorar la calidad de vida dentro de la comunidad, lo que incluye retener a los jóvenes en la ciudad.
“Uno de los grandes impulsores de la calidad de vida en una comunidad es lograr que nuestros jóvenes regresen y no se muden permanentemente, ¿cierto?”, dijo. “¿Cómo se traduce eso en el desarrollo de vivienda? Sin duda, lograr que los jóvenes se queden es parte de ello. Creo que tener un centro urbano vibrante también es clave. Aumentar la densidad de población en el centro de Sturgis podría tener, espero, un efecto catalizador para futuros desarrollos”.
Carmichael reconoce que sus 23 apartamentos son “una gota en el océano de lo que se necesita” en Sturgis y en el condado de St. Joseph, pero tiene la esperanza de que “la naturaleza del proyecto sirva como catalizador para que se realicen más desarrollos y que cada uno de ellos se construya sobre los anteriores”.
Con tantos factores sociales y económicos en juego al intentar mejorar la oferta de viviendas en el condado, Carmichael cree que los distintos municipios, organizaciones e individuos que ya están trabajando en este problema serían más efectivos si actuaran como una unidad cohesionada.
“Como comunidad, una de las cosas que debemos hacer es actuar a nivel de condado”, dijo. “Somos más fuertes como condado y podemos tener un mayor impacto si todas estas personas talentosas, inteligentes y dedicadas colaboran en estos temas”.
Otro obstáculo importante para el desarrollo de más viviendas asequibles, además de los costos de construcción y la viabilidad financiera, es la escasez de trabajadores calificados en la zona para llevar a cabo las obras.
“No podemos aumentar nuestra oferta de viviendas porque no tenemos suficientes personas capacitadas para construirlas”, dijo. “Debido a que, en general, hemos subestimado el valor del trabajo de estos profesionales, hemos erosionado nuestra capacidad para resolver el problema de la vivienda, porque no contamos con suficientes personas entrenadas y capaces para desempeñar esta función comunitaria tan valiosa y esencial”.
Si bien la falta de trabajadores calificados sigue siendo un problema, hay esperanzas de que pronto llegue ayuda.
‘Les proporcionamos esa formación’
Kathryn Myers es la directora ejecutiva del
Sturgis Neighborhood Program, establecido en 1991. La misión del programa es mejorar las condiciones de vida en Sturgis proporcionando viviendas de calidad y asequibles, así como oportunidades para la compra de vivienda. Según Myers, los mayores desafíos son de índole económica.
"Es cuestión de oferta y demanda. La oferta es baja y la demanda es alta, lo que naturalmente hace que los precios suban. Hubo un gran ajuste cuando el mercado colapsó en 2008 y, nuevamente, en respuesta al COVID en 2020 y 2021. No hemos visto una recuperación de los precios desde entonces", explicó Myers.
Otro factor importante es la cantidad de residentes que prefieren quedarse en sus viviendas actuales, lo que solo contribuye al aumento en la demanda de vivienda. Para abordar esta problemática, el
Neighborhood Project está trabajando a nivel individual.
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Cortesía de Kathryn MyersKathryn Myers, directora ejecutiva del Programa de Barrios de Sturgis, habló de los esfuerzos para aumentar las nuevas construcciones. "Estamos proporcionando más viviendas a través de nuestra asociación con el programa de Educación Técnica y Profesional (
Career and Technical Education, CTE) del condado de St. Joseph para las clases de oficios de construcción", comentó Myers.
La asociación con CTE se estableció en 2020 con el objetivo de agregar una nueva vivienda al año al mercado inmobiliario de Sturgis y brindar un mayor acceso a la vivienda para los miembros de la comunidad.
"Nuestro programa también realiza renovaciones en casas en mal estado dentro de la comunidad", señaló Myers. "Si una casa ha sido embargada por la ciudad o el banco y está en condiciones inhabitables, la compramos y la rehabilitamos para que cumpla con los estándares de vivienda actuales o incluso mejores. Luego, volvemos a ponerla en el mercado, dándole una segunda vida a estas viviendas que antes no eran habitables".
Myers se siente orgullosa de la colaboración del
Neighborhood Program con la ciudad de Sturgis. El apoyo proviene de diversas fuentes, incluyendo el Departamento de Desarrollo Comunitario, la Comisión de la Ciudad de Sturgis y, fuera del gobierno local, la
Sturgis Area Community Foundation.
"Tenemos un fondo con la fundación llamado
Teaming Up With the Trades Fund. Las ganancias de la venta de viviendas regresan al fondo para proporcionar becas a los estudiantes", explicó Myers.
La "significativa" falta de trabajadores calificados en la región afecta tanto la oferta y demanda de viviendas como su asequibilidad, comentó Myers. Para abordar este problema, están colaborando con contratistas que desean que los estudiantes adquieran conocimientos y experiencia en oficios como electricidad, plomería, concreto y excavación.
"Parte de nuestra asociación con el consorcio CTE consiste en formar a estos estudiantes de secundaria, quienes están construyendo nuestras nuevas viviendas cada año", dijo Myers. "Estamos proporcionándoles esa capacitación".
Mientras se brinda formación a los futuros constructores de viviendas, en algunas áreas también se está ofreciendo apoyo a los futuros propietarios.
'En el condado de Kalamazoo, no hay idea errónea para la vivienda'
"Lo que Kalamazoo (Sí, Kalamazoo) revela sobre la crisis de vivienda en el país", tituló
The New York Times en un artículo de agosto de 2024. El condado de Kalamazoo, que incluye las ciudades de Kalamazoo y Portage, refleja cómo el problema de la vivienda en la nación ha pasado de un excedente a una escasez.
Para que el mercado de la vivienda funcione, el gobierno debe actuar como catalizador, permitiendo que el sector privado siga el ejemplo. Así lo afirmó Mary Balkema, directora de Vivienda del condado de Kalamazoo.
"En los últimos dos años, tanto la Legislatura del estado de Michigan como la agencia estatal de vivienda han ampliado los subsidios para desarrolladores en todos los niveles de precios y han añadido incentivos adicionales para viviendas destinadas a la clase media trabajadora (incluyendo una ley que reduce drásticamente los impuestos a la propiedad en nuevos proyectos de alquiler con tarifas por debajo del mercado)", informó el
Times.
"Quizás más significativamente, el estado ha elevado el límite de ingresos para calificar para estas viviendas. Ahora, los hogares que ganan hasta el 120% del ingreso medio del área pueden calificar, en lugar del 80% anterior."
El condado de Kalamazoo tiene un déficit de 7,750 unidades de vivienda en todos los tipos, según Balkema, quien citó un estudio del
W.E. Upjohn Institute for Employment Research en una entrevista con
Watershed Voice. La entrevista buscaba explorar cómo un condado vecino enfrenta el problema de la vivienda asequible.
"Esto incluye todo tipo de vivienda necesaria, desde una microunidad hasta una casa móvil o una vivienda unifamiliar independiente. En el condado de Kalamazoo, no hay una idea equivocada cuando se trata de vivienda", explicó Balkema.
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Frank Stanko|Watershed VoiceEn el condado de Kalamazoo faltan 7.750 unidades de todo tipo de viviendas, según la Directora de Vivienda, Mary Balkema. Se observan progresos gracias al apoyo gubernamental y a la adopción de viviendas como los parques de casas móviles.El condado de Kalamazoo cuenta con 26 parques de casas móviles. Balkema recordó una visita a la planta de fabricación
Clayton Wakarusa en Wakarusa, Indiana. Al ver las residencias, pensó en cómo podrían utilizarse en propiedades como el parque de casas móviles
Sugarloaf Mobile Home Park en Schoolcraft. También consideró su uso para albergar a familias que anteriormente no tenían hogar.
"Una madre con cuatro hijos se está mudando", dijo Balkema sobre una de estas propiedades.
"Las cocinas son de acero inoxidable. Son completamente nuevas. Son realmente bonitas. (El parque) tiene áreas verdes, infraestructura, un parque infantil. Vamos a contar con servicios de apoyo. Realmente creo que esta es una opción asequible para las familias."
El condado de Kalamazoo realiza seguimientos con las familias después de que se mudan a su vivienda asequible.
"A veces, cuando formas parte de una población en situación de estrés, necesitas un poco de apoyo o ayuda para mantenerte a flote", dijo Balkema.
"En el caso de esta madre en particular, su esposo fue asesinado a tiros frente a sus hijos en un acto de violencia con armas. Sabemos que necesitará un poco más de apoyo."
Aquí es donde entra en juego el sistema de
master leasing (arrendamiento maestro).
"Digamos que te mudas en el primer mes y luego pierdes tu trabajo. No quiero desalojarte en el segundo mes solo porque no puedes pagar el alquiler del lote. Hemos arrendado estos espacios a nivel maestro. Hacemos seguimiento a estas familias y les proporcionamos una red de seguridad para que puedan salir adelante", explicó Balkema.
Watershed Voice preguntó sobre cómo se mide el éxito a largo plazo. ¿Es exitoso si las personas siguen en su vivienda asequible un año después? ¿Qué pasa con dos años? ¿Cinco? ¿Una década?
"Creemos que con la vivienda de transición, si permaneces allí hasta dos años, será un éxito", respondió Balkema.
"Si solo estás dos meses, apenas tendrás tiempo para respirar. Si tienes un hijo o una persona con discapacidad contigo, quizás necesites más tiempo."
La madre de cuatro hijos que Balkema mencionó anteriormente es una recién graduada universitaria. Tiene el potencial de conseguir un trabajo bien remunerado e incluso recibir aumentos en los próximos dos años. También es posible que encuentre otra propiedad que le guste.
"No es algo rápido, porque los seres humanos somos complicados", dijo Balkema.
"No puedo ofrecer una solución rápida, esperar que la aceptes y listo, problema resuelto. Así no funcionan las personas. Creo que dos años, considerando las dificultades que enfrentan algunas personas, es un buen período de tiempo para establecer expectativas realistas."
El condado de St. Joseph enfrenta muchos desafíos en lo que respecta a la vivienda asequible. No es solo un concepto definido por los requisitos financieros del HUD o los fondos disponibles de la Legislatura del estado de Michigan. Se están analizando los problemas y, a partir de ellos, surgen nuevas ideas y programas. Las comunidades y condados vecinos ofrecen posibles modelos para encontrar soluciones.
De soluciones tangibles nace el potencial para cumplir aspiraciones personales. Ya sea velando por el bienestar de la comunidad o buscando seguridad para uno mismo o para la familia, no hay lugar como el hogar.
Frank Stanko es redactor de Watershed Voice. Alek Haak-Frost es editor ejecutivo y editor general de Watershed Voice.
Esta historia forma parte de la cobertura especial del Southwest Michigan Journalism Collaborative sobre temas de calidad de vida y desarrollo comunitario equitativo. SWMJC es un grupo de 12 organizaciones regionales dedicadas a fortalecer el periodismo local. Visita swmichjournalism.com para más información.
Autores
Alek Haak-Frost
Alek Haak-Frost es el editor ejecutivo, editor general y fundador de
Watershed Voice, además de ser graduado de
Central Michigan University. Antes de establecer
WSV en 2020, escribió para varias publicaciones, incluyendo
The Midland Daily News y
The Morning Sun, y se desempeñó como editor general de
Three Rivers Commercial-News durante casi tres años. En 2022, Haak-Frost ganó el
Public Service Award y el
Outstanding Coverage Award en los
LION Local Journalism Awards en Austin, Texas. En 2023, fue finalista nuevamente para el
LION Public Service Award.